آگهی‌های وسوسه‌کننده زمین در شمال؛ کدام زمین‌ها واقعاً قابل ساخت‌اند؟

بررسی نمونه‌ای از آگهی‌های منتشرشده در تاریخ ۹ شهریور ۱۴۰۵ نشان می‌دهد بازار زمین در شمال کشور، بسته به موقعیت با فاصله قیمتی بسیار زیادی مواجه است.در بخشی از فایل‌های موجود، قیمت زمین از حدود 1 میلیون تومان به ازای هر متر مربع آغاز می‌شود و در برخی مناطق ساحلی و موقعیت‌های خاص، این رقم تا حدود ۸۰ میلیون تومان برای هر متر مربع نیز افزایش پیدا می‌کند.

در مناطق ارزان‌تر، مانند برخی نقاط شفت، فخب رشت، سیاهکل و بخش‌هایی از مناطق روستایی، فایل‌هایی با قیمت‌های پایین‌تر دیده می‌شود. در بسیاری از این موارد، فروشندگان با عباراتی مانند «قابل ساخت»، «داخل طرح هادی»، «مسکونی» یا «مناسب سرمایه‌گذاری» اقدام به معرفی زمین می‌کنند؛ در حالی که این عناوین الزاما به معنای داشتن مجوز ساخت قطعی نیست.در مقابل، زمین‌هایی که در مناطق شناخته‌شده‌تر مانند بندرانزلی، سرخرود، چالوس، بابلسر و برخی نقاط ساحلی عرضه می‌شوند، به دلیل موقعیت جغرافیایی ودسترسی بهتر قیمت‌های بالاتری دارند.

کاربری مسکونی تله آگهی های بدون مجوز ساخت

یکی از مهم‌ترین نکاتی که خریداران باید به آن توجه کنند، تفاوت میان کاربری مسکونی و داشتن مجوز ساخت است. زمین مسکونی به این معناست که در اسناد یا طرح‌های مربوطه، امکان استفاده مسکونی برای آن پیش‌بینی شده است؛ اما این موضوع به‌تنهایی اجازه شروع ساخت‌وساز را صادر نمی‌کند.مالک چنین زمینی ممکن است همچنان نیازمند طی مراحل اداری، دریافت مجوزهای لازم، پرداخت عوارض، تهیه نقشه و دریافت پروانه ساختمانی باشد.در مقابل، زمین دارای مجوز ساخت، زمینی است که مراحل قانونی لازم را طی کرده و مجوز رسمی ساخت برای آن صادر شده است.این تفاوت در بازار شمال اهمیت زیادی دارد.

هشدار حقوقی؛ زمین ارزان ممکن است دردسر گران داشته باشد

برای بررسی ابعاد حقوقی خرید زمین و ویلا در شمال، با ستار پونکی، وکیل پایه یک دادگستری و دارنده گواهینامه تخصصی دعاوی املاک و شهرسازی گفت‌وگو کرده‌ایم.

او معتقد است مهم‌ترین اشتباه خریداران این است که صرفا بر اساس ظاهر آگهی و وعده فروشنده تصمیم می‌گیرند و وضعیت حقوقی ملک را پیش از معامله بررسی نمی‌کنند.

مجوز ساخت؛ اولین نقطه ابهام

اولین و مهم‌ترین چالش در خرید زمین و ویلا در شمال، تفاوت میان ادعای فروشنده و وضعیت واقعی قانونی ملک است. به گفته این کارشناس حقوقی، صرف داشتن سند یا قرار گرفتن زمین در یک محدوده روستایی به معنای امکان ساخت نیست. زمین‌هایی که در محدوده‌های قانونی شهر یا محدوده‌های دارای شرایط ساخت‌وساز قرار گرفته‌اند که در اصطلاح رایج بازار به آن بافت زرد گفته می‌شود  امکان دریافت یا داشتن مجوز ساخت دارند. در مقابل، بسیاری از زمین‌های خارج از این محدوده‌ها، حتی با وجود سند یا سابقه تصرف، ممکن است با محدودیت‌های جدی برای ساخت مواجه باشند.

خطر اراضی ملی و منابع طبیعی

یکی دیگر از چالش‌های مهم در خرید زمین‌های شمال، احتمال قرار گرفتن ملک در محدوده اراضی ملی یا منابع طبیعی است.گاهی فروشنده به دلیل سابقه تصرف یا استفاده طولانی‌مدت، خود را مالک معرفی می‌کند؛ اما این موضوع به معنای مالکیت قانونی نیست.  پیش از خرید چنین زمین‌هایی باید از مراجع مربوطه، به‌خصوص اداره منابع طبیعی و دستگاه‌های مرتبط، استعلام گرفته شود تا مشخص شود ملک در محدوده اراضی دولتی قرار ندارد.

سند شورایی، سند رسمی نیست

یکی از موارد پرتکرار در معاملات روستایی شمال، استفاده از عنوان سند شورایی یا دهیاری است. بسیاری از خریداران تصور می‌کنند این نوع سند همان اعتبار سند رسمی را دارد، در حالی که سند شورایی جایگزین سند صادرشده توسط اداره ثبت اسناد و املاک نیست و قابلیت استعلام مشابه سند رسمی ندارد.به همین دلیل، بررسی سابقه مالکیت و مسیر انتقال ملک پیش از معامله اهمیت زیادی دارد.

ریسک معامله با قولنامه

زمین‌ها و ویلاهای قولنامه‌ای نیز از دیگر موارد پرریسک بازار شمال هستند.در این معاملات، امکان بروز مشکلاتی مانند فروش یک ملک به چند نفر، اختلاف در مالکیت، دشواری انتقال رسمی و مشکلات قضایی بیشتر است.کارشناسان حقوقی توصیه می‌کنند در صورت انجام معامله قولنامه‌ای، تمام جزئیات مالکیت، تعهدات فروشنده و ضمانت‌های لازم در قرارداد به‌صورت دقیق درج شود.

انشعابات و حق عبور؛ مشکلاتی که بعد از خرید مشخص می‌شوند

برخی خریداران پس از خرید زمین متوجه می‌شوند که دریافت آب، برق یا گاز برای ملک به سادگی امکان‌پذیر نیست و مجبور به پرداخت هزینه های بالا بعد از خرید ملک هستند.

همچنین در بسیاری از مناطق شمالی، زمین ممکن است برای دسترسی به نیازمند عبور از ملک دیگران باشد.در چنین شرایطی، بررسی مسیر دسترسی و دریافت رضایت کتبی مالکان مجاور، پیش از معامله ضروری است.